圖片來源@視覺中國

年關將至,長租公寓運營商們的日子越來越不好過。

距離鼎家公寓爆倉事件僅過了不到兩個月,近日,長租公寓運營商“寓見公寓”又被曝資金鏈斷裂,業內震動。

上海市徐匯區市場監管局相關人士透露,寓見公寓隸屬的“上海小寓信息科技有限公司”已不能正常運轉,具體情況還在進一步調查。

根據公開資料,寓見公寓此前獲得雷軍與許達來聯合創立的順為資本的A輪融資,旗下房源數超過2萬套,在上海本土的分散式長租公寓品牌中緊緊跟隨自如、青客。

而在今年4月25日,華泰佳越-中南寓見資產支持專項計劃獲深交所評審通過,號稱中國首單專業化機構托管長租公寓類REITs產品。

披著眾多的光環的寓見,最終還是沒能挺過2018年。

鈦媒體經調查發現,寓見爆倉的原因雖然與鼎家相似,即因瘋狂擴張而引發資金鏈緊張,利用金融杠桿工具的同時還可能存在挪用租金的情況。

但由于其波及租客之廣、涉及房源之多、違規利用租金貸等行為,此次寓見爆倉給行業帶來的震動遠甚于杭州鼎家事件。

潮水退去之后方知誰在裸泳,作為2018年僅存的幾個創業風口之一,長租公寓的底褲已被扯下。隨之而來的監管,或許將讓這個狂飆突進的大市場經歷一次新陳代謝。

而爆倉恐慌,也正悄悄蔓延。

意外爆倉 

“我沒料到這樣的事會發生在我頭上”。租住在上海青浦區寓見公寓的小G告訴鈦媒體,10月16日一早他發現了此前素未謀面的房東張貼的告知書,才知道寓見爆倉了。

在這份告租客書中,房東稱由于未在合同規定日期收到租金,寓見公寓已造成違約,房東有權選擇解除合同并收回房屋使用權。

租客提供的房東告知書

在調查中鈦媒體發現,無論是租客還是房東對于寓見公寓的危機還是表示“很意外”。

“一下子就懵了。”小G對鈦媒體表示,自己一年前選擇寓見,就是因為看重寓見的規模以及順為投資的背書,并在8月份續租。他對鈦媒體稱,即便鼎家公寓爆倉,他依然沒料到寓見會步其后塵。“畢竟他們的規模在上海排在前列”。

從公開信息看,寓見的發展一直順風順水。

根據其官網信息,寓見公寓隸屬于上海小寓信息科技有限公司成立于2014年,主要布局上海及華東,擁有門店43家,開業房源數超過20000套,管理資產超過300億元,并規劃在3年內發展到1000個項目、30萬套的服務規模。另外,寓見旗下還有4家子公司。

數據來源:企查查

盡管在目前的公開信息中,寓見的融資輪次與數額并不準確。但2015年底寓見公寓創始人程遠的一次題為《互聯網創業,速度就是生命》分享中提到,在2014年寓見憑借兩套房子拿到了80萬美金的一筆融資,估值800萬美金。此后,寓見在2015年接連獲得雷軍旗下順為資本累積2000萬美金的融資以及2.2億人民幣的B輪融資。

據悉,寓見以分散式公寓起家,并在2017年逐步轉型,增加了集中式公寓運營業務。鈦媒體了解到,此前寓見已經為陽光城、景瑞等開發商的自持物業提供標準化公寓運營和管理服務。

而在今年4月,中南與寓見合作的資產支持專項計劃獲深交所評審通過,成為全國首單“資管分離”類REITs(房地產信托投資基金)。在這份資產支持專項計劃中,發行總規模為人民幣3.60億元,寓見主要負責業主方中南菩悅旗下物業的運營管理。

寓見公寓官網已無法訪問,其微信公眾號的部分功能也停止使用

可惜,地方頭部公司、房源眾多、規模可觀、大機構背書,這些都無法挽救寓見脆弱的資金鏈。

10月16日,在多方求證之后,小G選擇與其他租客一道前往上海寓見總部討要說法,并相繼前往派出所、消協、法院尋求援助。據多位租客向鈦媒體反應,寓見公寓方面給出的初步方案為:未來由本土最具實力的機構接盤,外界普遍認為該機構系青客公寓。但事實上,截止到發稿前,寓見公寓具體接盤方案與租客、房東以及房子的未來,都還是一個未知數。

租客提供的用戶告知書

與此同時,租客們不僅要擔心因寓見爆倉而被房東驅逐,此前與寓見簽的租金貸合同的處理問題,同樣困擾著他們。

長租公寓的責任

正如鈦媒體曾在相關報道中所提及,自如、蛋殼、相寓、寓見、青客、鼎家為代表的時下主流長租公寓運營模式,是典型的“包租”模式。公寓運營商并不是簡單的“中介機構”或“二房東”,其本質是房屋或者物業管理公司。

也就是說,長租公寓運營商不單單提供信息中介服務,進而解決信息不對稱的傳統問題,還需要承擔運營、管理、服務、安全等多方面的責任,這也是與傳統租房中介相比長租公寓的價值所在。

但無論是“鼎家事件”還是此次寓見爆倉,鈦媒體都發現,長租公寓除了違規挪用租金自建資金池外,線下運營普遍存在違規操作的情況,而運營方也沒有盡到風險告知責任。

小N提供的租房合同

租住在寶山區寓見公寓的小N告訴鈦媒體,寓見公寓的租金支付方式有很多,主要為押二付一,同時也存在押一付一、季度付與年付的用戶。而出于資金壓力,小N選擇押二付一的分期支付方式。

小N向鈦媒體回憶,在簽約與辦理租金貸的整個過程中,管家完全未提及“貸款” 字,合同中也完全沒有“貸款” 字。她表示,只與寓見公寓簽訂了租房合同,更沒有沒有簽訂貸款合同。

不過,鈦媒體從租住在浦東新區寓見公寓的小J所提供的一份文件中發現了端倪。

盡管并未直接告知租客貸款事宜,但在這份文件的第二條里,隱晦的說明租金貸的違約責任:

“若您為簽約金融產品的承租人,則中途出現違約退房、 換房、轉租等非正常解約情形的,還需校相關合同約定支付相應違約金給我司,由我司代為支付給金融產品提供方。若您拒絕支付違約金,則我司有權向您追償相應損失;

若乙方放棄使用金融產品或申請的金融產品未通過審核從而使用自有資金支付租金的,則租金的支付方式變更為:付2押2。若因此情況乙方提出退房的,乙方需承擔相應的違約責任。”

寓見租客小J向鈦媒體提供的一份“特別告知”

小J告訴鈦媒體,自己只是轉租閨蜜的房間,并未直接參與線下簽約的過程。但小J表示,由于線下運營“管家”有著KPI壓力,往往追求業績,在沒有告知租客風險的情況下,急于簽約。而在長租公寓的用戶里,涉世未深的年輕人占比很高,這些用戶未必會留意到告知書中的條款。

“只要是有點社會經驗,一下子就明白這是租金貸”。小J表示,在下載app辦理分期業務時,貸款需要視頻面簽,而且分期公司還會打回訪電話確定信息。

而像小N代表的這一類“粗心”的租客,在后續租住過程中,更是陷入了運營方在租金貸上對租客的重重套路。

濫用杠桿

據鈦媒體了解,在寓見公寓中租金貸現象較為普遍。此前與寓見合作的企業、金融機構中,既包括元寶e家、應花分期、分付君這樣的消費金融公司,也包括建行與浦發等銀行。

不少租客透露,在寓見事件中,建行、浦發銀行等國有銀行對租客的擔心與訴求處理迅速,但在元寶e家等第三方金融機構貸款的租戶卻面臨著更多的麻煩。

“會不會影響個人征信啊?”。寓見爆倉后,對于租金貸影響征信的擔憂,是所有的寓見租客維權群里租客們都會關心的話題。

而小N更加焦慮,因為她莫名其妙的背上了兩份租金貸合同。

今年4月30日,小N選擇續住并簽訂了新的租房合同,分期方式為押二付一。據小N描述,管家為其提供一個二維碼下載元寶E家app并注冊信息。“他說后面的工作他去處理,我只需等待就好了”。但接下來的事讓小N費解不已。

“到了5月份,有客服打電話說重新簽訂一份合同,說換一個付款方,公司已經和他們不合作了,并說房租可以減免大概300左右,后面就有管家和我聯系”。小N對鈦媒體回憶,在6月底簽訂了第二份合同后,管家重新提供了一個二維碼,需要關注微信公眾號之后注冊,新平臺名為“應花”,并承諾幫助她取消上一份與元寶e家的租金貸合同。

小N向鈦媒體提供的征信數據

在第二份合同簽訂時,小N曾咨詢寓見的線下管家相關風險,并問及會否影響征信,但管家表示按流程操作就可以,并帶走了4月底所簽訂的合同。直到7月中旬,小N發現自己在元寶e家app顯示在退租中。此后直到寓見爆倉事情被曝前,在每月按時在應花平臺還款的同時,小N都沒能解除與元寶e家的租金貸合同。

一名租客提供的情況說明

經過鈦媒體的深入調查,小N的遭遇并非孤例。據小N介紹,像她這樣在不知情的情況下背上2份租金貸合同的租客有兩百人左右。

另外,不少租客向鈦媒體反映,元寶e家并沒有資格放貸。盡管租客在元寶e家app上還款,收款方卻是晉商消費金融、徽商消費金融等機構。

元寶e家與晉商消費金融的經營范圍對比 數據來源:啟信寶

一位租客向鈦媒體表示,原本每個月按1578元/月通過元寶E家APP付款,但在查征信的時候卻發現是在“徽商銀行”有貸款記錄,并非元寶e家,并且多貸款了2000多元。

甚至還有已經退租的租客透露,寓見管家曾在退租時向其承諾不影響征信,合同也會自動解除。但在寓見崩盤后,這名租客還是收到了元寶e家的催款信息。

一般情況下,按照正常流程,租客在辦理租金貸業務后,金融機構會將租金一次性打給公寓運營方,在扣除相關服務費用后,再按照合同約定期限打給業主。但在實際操作過程中,很多公寓運營商往往截流租金,形成資金池,在將租金收益已月付的形式付給業主方后,挪用資金池的資金用做快速擴張與裝修的資本。

寓見此輪遭遇危機,正是由于運營方在缺乏造血模式的情況下盲目擴張,而利用融資、租金貸、REITs等手段截流的資金無法填補資金黑洞,最終導致了寓見崩盤。

疑似一位寓見管家的回應(來源:租客微信群)

不過,租客們認為,寓見公寓不僅利用租客的租金自建資金池,公寓運營方以“換新平臺優惠,舊平臺失效”為借口,誘導租客簽訂新的租金貸合同的行為,還涉嫌欺詐。

小G對鈦媒體透露,九月份寓見工作人員還在以完全虧本的超低價騙取廣大老租客的合約期內續租,同時在崩盤被曝的前一日還有新租客入住,他認為“這是明知即將崩盤前的洗劫”。

一位不愿透露姓名的第三方金融機構的員工告訴鈦媒體,二次貸款也好,退租仍催收也罷,這些事情的背后很可能是公寓運營方與合作的金融機構達成了某種默契。

他認為,在租客退租或者更換金融機構時,寓見承諾取消合同且不影響征信,但實際上只是由寓見負責分期還款,而租客與金融機構間的合同并未解除。“至于征收短信的發送與否,一般機構的后臺都有自己的選擇權”。

這樣,在租客并不知情的情況下,寓見就可以利用租客信息進行二次借貸,進而達到緩解資金壓力的目的。

一地雞毛,誰來接盤

值得注意的是,在采訪一名離職的寓見市場經理時,鈦媒體得知,寓見的一些內部員工至少在一年半以前,就因為提前察覺到問題而離職了。而早在一年前,寓見就與青客公寓商討過合并接盤的事項,并未達成一致。

根據公開信息,在2016年之后,寓見公寓未公布過融資狀況。實際上,寓見的盈利模式遠不足以支撐起3年內發展到1000個項目、30萬套的宏圖偉業。

進入2018年,寓見開始調整業務架構,除了增加集中式公寓運營業務,申請專項REITs外,公司還試圖繼續掙扎,但實際效果并不好。

據鼎家事件善后方愛上街的一名市場部相關人士透露,在鼎家事件爆發后,寓見公寓還曾與鼎家牽頭包括愛上街在內的善后小組接觸,協商接盤事宜,但最終流產了。“寓見方面表示接盤不接債,最多也只愿意解決50%的債務問題。”

信息來源:啟信寶

另外,鈦媒體在企業征信信息平臺啟信寶查詢工商信息時注意到,今年9月寓見還曾將部分股權出質給上海華瑞銀行股份有限公司。華瑞銀行在寓見爆倉后傳出的告知函中透露,寓見這筆質權質押所得的專項貸款主要用于長租公寓房屋裝修。

然而,這筆款項對于已經處在懸崖邊緣的寓見而言,是杯水車薪,并最終成為壓死寓見的最后一根稻草。

目前,如何收尾成為擺在各方面前的一道難題。

根據財新的報道,寓見實際控制人林小森已經被采取相關監管措施。他對財新表示,目前寓見的股權全部已質押給貸款銀 ,公司已沒有任何資金可以調配,無力支付租金,極有可能申請破產。

目前租客們向鈦媒體透露,青客接盤的可能性比較大,不過還在商量更具體的方案。

租客提供的多方初步協商結果

實際上,在上海寓見爆倉的同時,長沙的本土長租公寓咖啡貓被曝資金鏈斷裂,涉及數百業主,總額超千萬。另外北京的一家長租公寓運營方北京昊園恒業房地產經紀有限公司,近期也被中國房地產報曝光了租客、房東維權事件。據報道,昊園恒業曾在2017年一年中并購了近20家公寓、地產品牌,其在線下運營中涉嫌利用租金貸套路租客,進而引起租客與房東的共同聲討。

《中國房地產報》的部分報道

巧的是,昊園恒業的金融合作機構同樣是寓見公寓的合作方——元寶e家。

很明顯,與傳統中介行業相比,長租公寓行業目前缺乏相關法規的約束。目前來看尤其需要對行業的金融生態做進一步的監管。

10月18日,浙江發布了《關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》從申報、監管、質量、租金多個方面對長租公寓的發展做出明確規范。

《意見》明確提出,要求嚴格規范“租金貸”業務。從事住房房源委托出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務,不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務,不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議,不得為承租人提供擔保等增信措施。長租公寓企業利用房東房源與金融機構合作開展租金消費貸款業務的,應當事先征得原始房東書面同意。

不過這還遠遠不夠,市場需要有關部門出臺更完善的監管與法規。

而隨著接二連三曝出的公寓運營商爆倉事件,拔足狂奔的長租公寓企業將進入新一輪的新陳代謝。但因為爆倉,又會有成千上萬的租客面臨生存危機,無數房東面臨財產損失。

顯然,在這個因為長租公寓野蠻生長而引發的鬧劇里,誰都是輸家。