投資潮10月22日訊,近幾個月來,從長租公寓甲醛超標、“爆倉”到房租過快上漲,關于租房難的新聞層出不窮。房租,已然成為當代年輕人不能承受之重。北京,作為全國的首都,租房難問題尤為凸顯。

  調控效果不明顯

  今8月17日,北京市住建委聯合北京市銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確提出規范住房租賃企業行為的“三不得”和“三嚴查”要求。

  稍后,8月19日,在北京市房地產中介協會召開的座談會上,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾不漲租金,落實“三不得”要求,拿出手中共計超過12萬套(間)的全部存量房源投向市場。

  目前兩月已過,政府監管加上房企承諾,北京租房市場上的租金是否真的沒有上漲呢?

  據了解,中介公司、個人經紀人及北京房地產中介協會對“不漲租金”定義的闡釋有所差異。盡管如此,9月初這幾家主要的長租公寓租賃企業都向北京房地產中介協會上報租金下跌,其中相寓宣布租金環比下降4.5%。“我問了很多中介,租金沒有下跌。”中原地產首席分析師張大偉表示,這些公寓機構的數據并不可信,因為他們手中本身囤積著大量的房源,一定程度上對市場有定價權。

  鏈家集團董事長左暉曾給出過一個數據,稱北京存量住房700萬套,套均2.1間,算起來有1500萬間房子。而實際上,這次入市的12萬套(間)房源中,只有相寓和美麗屋公司是以套計算的。粗略算來,此次投入的房源僅為市場存量的百分之一。

  這百分之一的房源是否能帶來市場降價?據9月份北京市住建委發布的文章顯示,北京房租有所下降,從各企業市場成交統計看,9月以來租賃市場量價回落,日平均成交量比8月份下降10%-20%,自如反映租金環比下降了3%-5%,蛋殼公寓的租金環比下降1.3%。不僅是北京,全國各地“降租金”的聲音此起彼伏,杭州、大連等地都有退潮的情況。但在不少租戶看來,租金雖然不像過山車一樣上漲了,卻并未真正下跌。

  據國家統計局日前發布的全國居民消費價格指數顯示,全國租金價格同比上漲2.6%,環比上漲0.3%,盡管較7月和8月漲幅明顯回落,但并未呈現下跌趨勢。申萬宏源證券分析認為,9月數據顯示租房市場整體供需仍趨于平衡,房租上漲的可持續性較低,預計四季度再度回歸季節性漲幅附近。

  租房中介的新花樣

  實際,作為租房的租客,對房租的漲跌體會最深。

  在北京東城區租房的張露(化名)去年9月底租了一間我愛我家“相寓”品牌的合租單間,價格是2000元/月。今年合約到期后,中介稱若續租要再漲200元/月,且要加收一個月的服務費。而令她費解的是,一個月前還在新聞中看到我愛我家公開承諾“不漲租金”。

  對于漲價原因,我愛我家門店負責人表示,是由于房東在今年簽合同時提高了出租價格,并非我愛我家單方面提價。他認為,所謂的“不漲房租”是指對于從房東處收來的房源,房東定價多少就是多少,公司不再加價格。而按照這一理解,該公司自始至終并沒有“漲過房租”。

  事實上,這一說法并不可靠。今9月,我愛我家因轉租政府公租房被北京市朝陽區房屋管理局罰款6萬元。公租房原價為1700元,在原租戶和中介的層層加價下,轉手后租賃價格達到4900元,利潤接近2倍。對于普通租房而言,一位我愛我家門店中介表示,如和房東簽訂3年以上的合同,有些合同中會約定3%-5%的租金升值空間,實際上一間合租房源的整體漲幅空間要遠大于這一數字。

  除房子本身外,續租的張露還遇到了另一項費用——服務費。

  該項費用的存在,是由于我愛我家巧妙地拆分了其房屋托管和租賃兩項業務。據了解,相寓雖然是一個長租公寓品牌,但是它與自如不同,不是一個客觀存在的企業。其托管房屋的出租方是我愛我家的子公司愛家營企業管理有限公司,經紀公司我愛我家的工作人員負責帶看和促成交易。也就是說,收租金的和收中介費的不是同一個公司,所以會存在一個月的經紀服務費。

  對于中介費,上述中介表示,相寓為租客提供維修、繳費等服務,服務費是用來支付這些項目的。但遺憾的是,其提供的服務并不能令租戶滿意。例如,張露所租住的房子里有房東留下的不少舊家具,在房間和活動空間都很小的情況下占了不少地方,但無論是聯絡相寓管家還是向我愛我家投訴,都以“房東的東西不能動”為由不進行處理。“加收一個月租金這么多,不就是變相漲房租嗎?收了這么高的服務費,根本沒有提供等值的服務。”張露和鄰居們紛紛抱怨。

  缺乏有效投訴渠道

  今年以來,在北京住建委月度發布的被投訴前10名房地產經紀機構中,我愛我家已兩度因提前終止租賃合同引起三金糾紛、違規收費、違規打隔斷出租、租期屆滿克扣押金等問題上榜,與鏈家上榜次數相同。

  實際上,漲租金的不止我愛我家一家中介機構。在北京市住建委網站“政民互動”欄目中,一名租客稱他在芍藥居北里租了一個臥室,9月16日到期后中介告知,如果是新住戶要漲600元/月,續租漲300元/月。

  此前,針對8月的座談會,北京市房地產中介協會會長李文杰在接受媒體采訪時指出,會議共識是未來一兩個月不要漲租金。這意味著,有些租金合約到期了,環比上月不要上漲。如果按照這一說法,續約漲租的情況很明顯違背了當初的承諾。

  北京市房地產中介協會相關負責人表示,該協會作為住房租賃行業的自律組織,號召會員單位多方籌集房源,加大租賃住房供應量,緩解供需矛盾,目的是降低租金上漲壓力。“在當前穩定租金的政策下,這種情況不可能是普遍現象,我們收集的租金監測數據也顯示,租金是穩中有降。但是,現實中不排除個別中介人員為了業績可能會私下這樣干,我們建議消費者遇到擅自漲房租的情況,可以撥打投訴熱線12345進行投訴。”

  遺憾的是,一直以來,租客對租房中介都是投訴不斷,但投訴渠道卻不甚清晰。在北京市住建委、發改委的網站上也看到不少租戶針對續租加收服務費、中介費的投訴,但基本是住建委讓租戶咨詢發改委、發改委讓租戶向物價局投訴,互相推諉扯皮。不過在2015年物價局對中介費的指導定價取消后,無論是買賣還是租賃房屋的中介費,大多只能靠雙方協商進行。

  北京房地產中介協會負責人表示,現在房地產經紀服務實行市場調節價,由當事人雙方協商確定收費價格。但房地產經紀機構需明碼標價,公示服務項目、服務流程和完成標準、收費標準。另外,公示之外還需房地產經紀服務合同約定,房地產經紀機構才能收費。

  多種原因推高房租

  與以往中介公司拼命向房東壓價、對租客提價不同,現在北京租房市場仿佛“變了天”,租賃企業開始高價收購房源,甚至不惜提價50%也要拿下房子,這背后也一定程度上反映出北京租房市場當前房源緊缺的情況。

  據我愛我家集團研究院統計,2018年6月北京住房租賃交易量環比增長1%,同比增長3.1%;月租金均價為4764元/套,環比上漲4.2%,同比上漲8%。據住房大數據聯合實驗室統計顯示,與2017年12月相比,西安、北京、青島住房租金分別上漲7.48%、6.07%和4.22%,在約30個樣本城市中占據前三。2018年6月,深圳、北京、上海分別以7000、6710及6500元/套/月在樣本城市住房租金中位數前三,北京房租基數和增速排名均在全國前列。人們開始擔憂,房子會從“買不起”轉變為“租不起”。

  過去房租問題并不成大問題的關鍵就在于空余房屋擁有者并不把租房作為主要的收入來源,在二手房價格暴漲的前提下,租金收益與房價上漲所獲收益相比可說是微不足道。房東出租房屋更多只是想補貼家用,我國的房屋市場租售比實際上在世界上處于極低水平。

  眾所周知,我國的戶籍制度依托于房屋,有房才有戶口,才能享受附著于戶口的各種權利,但租房是沒有戶口的,也就沒有相應的市民權利。更多人只是把租房作為一種過渡生活方式,最終都會買房,也因此形成了流動性極大的租房市場。

  近年來,國家加大對住房的宏觀調控力度,嚴控房地產市場價格上漲,導致炒房獲益逐漸下降,租房獲益開始成為房地產投資的新熱點。而隨著“租售同權”改革的落地,租房也從過渡性、暫時性的選擇,變成更為普遍的住房觀念。

  此外,新畢業生踏入社會、通貨膨脹、CPI波動等多種因素的疊加,在市場供給沒有明顯改善的情況下,需求的持續增長,最終奠定了租房價格上漲的宏觀背景。