投资潮10月22日讯,近几个月来,从长租公寓甲醛超标、“爆仓”到房租过快上涨,关于租房难的新闻层出不穷。房租,已然成为当代年轻人不能承受之重。?#26412;?#20316;为全国的首都,租房难问题尤为凸显。

  调控效果不明显

  今8月17日,?#26412;?#24066;住建委联合?#26412;?#24066;银监局、?#26412;?#24066;金融局、?#26412;?#24066;税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”和“三?#21916;欏?#35201;求。

  稍后,8月19日,在?#26412;?#24066;房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺不涨租金,落实“三不得”要求,拿出手中共计超过12万套(间)的全部存量房源投向市场。

  ?#22771;?#20004;月已过,政府监管加上房企承诺,?#26412;?#31199;房市场上的租金是否真的没有上涨呢?

  据了解,中介公司、个人经纪人及?#26412;?#25151;地产中介协会对“不涨租金”定义的阐释有所差异。尽管如此,9月初这几家主要的长租公寓租赁企业都向?#26412;?#25151;地产中介协会上报租金下跌,其中相寓宣布租金环比下降4.5%。“我问了很多中介,租金没有下跌。”中原地产首席分析师张大伟表示,这些公寓机构的数据并不可信,因为他们手中本身囤积着大量的房源,一定程度上对市场有定价权。

  链家集团董事长左晖曾给出过一个数据,?#31080;本?#23384;量住房700万套,套均2.1间,算起来有1500万间房子。而实际上,这次入市的12万套(间)房源中,只有相寓和美丽屋公司是以套计算的。粗略算来,此次投入的房源仅为市场存量的百分之一。

  这百分之一的房源是否能带来市场降价?据9月份?#26412;?#24066;住建委发布的文章显示,?#26412;?#25151;租有所下降,从各企业市场成交统计看,9月以来租赁市场量价回落,日平均成交量比8月份下降10%-20%,自如反映租金环比下降了3%-5%,蛋壳公寓的租金环比下降1.3%。不仅是?#26412;?#20840;国各地“降租金”的声音此起彼伏,杭州、大连等地?#21152;?#36864;潮的情况。但在不少租户看来,租金虽然不像过山车一样上涨了,却并未真正下跌。

  据国家统计局?#28072;?#21457;布的全国居民消费价格指数显示,全国租金价格同比上涨2.6%,环比上涨0.3%,尽管较7月和8月涨幅明显回落,但并未呈现下跌趋势。申万宏源证券分析认为,9月数据显示租房市场整体供需仍趋于平衡,房租上涨的可?#20013;?#24615;较低,预计四季度再度回归季节性涨幅附近。

  租房中介的新花样

  实际,作为租房的租客,对房租的涨跌体会最深。

  在?#26412;?#19996;城区租房的张露(化名)去年9月底租了一间我爱我家“相寓”品牌的合租单间,价格是2000元/月。今年合约到期后,中介称若续租要再涨200元/月,且要加收一个月的服务费。而令她费解的是,一个月前还在新闻中看到我爱我家公开承诺“不涨租金”。

  对于涨价原因,我爱我家?#35834;?#36127;责人表示,是由于房东在今年签合同时提高了出租价格,并非我爱我?#19994;?#26041;面提价。他认为,所谓的“不涨房租”是指对于从房东处收来的房源,房东定价多少就是多少,公司不再加价格。而按照这一理解,该公司自始至终并没有“涨过房租”。

  事实上,这一说法并不可靠。今9月,我爱我家因转租政府公租房被?#26412;?#24066;朝阳区房屋管理局罚款6万元。公租房原价为1700元,在原租户和中介的层层加价下,转手后租赁价格达到4900元,利润接近2倍。对于普通租房而言,一位我爱我家?#35834;?#20013;介表示,如和房东签订3年以上的合同,有些合同中会约定3%-5%的租金升值空间,实际上一间合租房源的整体涨幅空间要远大于这一数字。

  除房子本身外,续租的张露还遇到了另一项费用——服务费。

  该项费用的存在,是由于我爱我家巧妙地拆分了其房屋托管和租赁两项业务。据了解,相寓虽然是一个长租公寓品牌,但是它与自如不同,不是一个客观存在的企业。其托管房屋的出租方是我爱我?#19994;?#23376;公司爱家营企业管理有限公司,经纪公司我爱我?#19994;?#24037;作人员负责带看和促成交?#20303;?#20063;就是说,收租金的和收中介费的不是同一个公司,所以会存在一个月的经?#22836;?#21153;费。

  对于中介费,上述中介表示,相寓为租客提供维修、缴费等服务,服务费是?#32654;?#25903;付这些项目的。但遗憾的是,其提供的服务并不能令租户满意。例如,张露所租住的房子里有房东留下的不少旧家具,在房间和活动空间都很小的情况下占了不少地方,但无论是联络相寓管?#19968;?#26159;向我爱我家投诉,?#23478;浴?#25151;东的东西不能动”为由不进行处理。“加收一个月租金这么多,不就是变相涨房租吗?收了这么高的服务费,根本没有提供等值的服务。”张露和邻居们纷纷抱怨。

  缺乏有效投诉渠道

  今年以来,在?#26412;?#20303;建委月度发布的被投诉前10名房地产经纪机构中,我爱我家已两度因提前终止租赁合同引起三金纠?#20303;?#36829;规收费、违规打隔断出租、租期届满克扣押金等问题上榜,与链家上榜?#38382;?#30456;同。

  实际上,涨租金的不止我爱我家一家中介机构。在?#26412;?#24066;住建委网站“政民互动”栏目中,一名租客称他在芍药居北里租了一个卧室,9月16日到期后中介告知,如果是新住户要涨600元/月,续租涨300元/月。

  此前,针对8月的座谈会,?#26412;?#24066;房地产中介协会会长李文杰在接受媒体采访时指出,会议共识是未来一两个月不要涨租金。这意味着,有些租金合约到期了,环比上月不要上涨。如果按照这一说法,续约涨租的情况很明显违背了当初的承诺。

  ?#26412;?#24066;房地产中介协会相关负责人表示,该协会作为住房租赁行业的?#26376;?#32452;织,号召会员单位多方筹集房源,加大租赁住房供应量,缓解供需矛盾,目的是降低租金上涨压力。“在当前稳定租金的政策下,这种情况不可能是普遍现象,我们收集的租金监测数据也显示,租金是稳中有降。但是,现实中不排除个别中介人员为了业绩可能会私下这样干,我们建议消费者遇到擅自涨房租的情况,可以拨打投诉?#35748;?2345进行投诉。”

  遗憾的是,一直以来,租客对租房中介都是投诉不断,但投诉渠道却不甚清晰。在?#26412;?#24066;住建委、发改委的网站上?#37096;?#21040;不少租户针对续租加收服务费、中介费的投诉,但基本是住建委让租户咨询发改委、发改委让租户向物价局投诉,互相?#26399;?#25199;皮。不过在2015年物价局对中介费的指导定价取消后,无论是买卖还是租赁房屋的中介费,大多只能靠双方协商进行。

  ?#26412;?#25151;地产中介协会负责人表示,现在房地产经?#22836;?#21153;实行市场调节价,由当事人双方协商确定收费价格。但房地产经纪机构需明码标价,公示服务项目、服务流程和完成标准、收费标准。另外,公示之外还需房地产经?#22836;?#21153;合同约定,房地产经纪机构才能收费。

  多种原因推高房租

  与以往中介公司拼命向房东压价、对租客提价不同,现在?#26412;?#31199;房市场仿佛“变了天?#20445;?#31199;赁企业开?#20960;?#20215;收购房源,甚至不惜提价50%也要拿下房子,这背后也一定程度上反映出?#26412;?#31199;房市场当前房源紧缺的情况。

  据我爱我家集团研究?#21644;?#35745;,2018年6月?#26412;?#20303;房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%;月租金均价为4764元/套,环比上涨4.2%,同比上涨8%。据住房大数据联合实验室统计显示,与2017年12月相比,西安、?#26412;?#38738;岛住房租金分别上涨7.48%、6.07%和4.22%,在约30个样本城市中占据前三。2018年6月,深圳、?#26412;?#19978;海分别以7000、6710及6500元/套/月在样本城市住房租金中位数前三,?#26412;?#25151;租基数和增速排名均在全国前?#23567;?#20154;们开始担忧,房子会从“买不起”转变为“租不起”。

  过去房租问题并不成大问题的关键就在于空余房屋拥有者并不把租房作为主要的收入来源,在二手房价格暴涨的前提下,租金收益与房价上涨所获收益相比可说是微不足道。房东出租房屋更多只是想补贴家用,我国的房屋市场租售比实际上在世界上处于极?#36864;?#24179;。

  众所周知,我国的户籍制度依托于房屋,有房才有户口,才能享受附着于户口的各种权利,但租房是没有户口的,也就没有相应的市民权利。更多人只?#21069;?#31199;房作为一种过渡生活方式,最终都会买房,也因此形成了流动?#32422;?#22823;的租房市场。

  近年来,国家加大对住房的宏观调控力度,严控房地产市场价格上涨,导致炒房获益逐渐下降,租房获益开始成为房地产投资的新热点。而随着“租售同权”改革的落地,租房也从过渡性、暂时性?#38590;?#25321;,变成更为普遍的住房观念。

  此外,新毕业生踏入社会、通货膨胀、CPI波动等多种因素的叠加,在市场供给没有明显改善的情况下,需求的?#20013;?#22686;长,最终奠定了租房价格上涨的宏观背景。